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公积金贷款需要什么条件

　　1、有稳定的经济收入和按期偿还贷款的能力。（借款人所申请贷款的月均还款额与家庭其他债务支出之和，不得超过借款人和配偶月收入的50%。家庭其他债务包括借款人及其配偶办理的商业银行贷款、信用卡透支等，为他人提供担保的视同于担保人的债务。）家庭总负债不得超过贷款最高额度。
　　2、借款申请人及所在单位均正常汇缴住房公积金6个月（含）及以上。
　　3、近壹年内合法购买首套自住住房，已付清规定比例20%房款，购买第二套房或第二次公积金贷款已付清规定比例的房款，购买经济适用房已付清规定比例的30%房款。第三次贷款或第三套房（以上）不能申请贷款。
　　4、信用记录良好。
根据人民银行征信系统提供的个人信用报告，如果借款人或配偶信用记录有连续6次或累计10次的不良记录，不能申请贷款。
　　5、以本次所购买的自住住房作为抵押。除经济适用房外，土地性质为划拨土地不能办理贷款。 
 

　　住房公积金贷款买房的利弊
　　(一)公积金贷款优点：
　　1、住房公积金贷款可贷房源面广，二手房对房龄限制较少;可以不受开发商银行帐户的限制，让借款人自由选择还款银行;
　　2、公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款;
　　3、借款后如提前还款，可以选择部分或全部，不需要预约;部分还款后可以选择缩短还款年限、还款额不变，还款年限不变、还款额减少，延长还款年限、还款额增加等还款方式;还可以选择用住房公积金逐月还贷和在一次还清时用住房公积金冲贷。
　　(二)公积金贷款缺点：
　　1、需按照各地政策缴满一定期限的公积金才能申请公积金贷款;
　　2、公积金贷款金额有限制。
　　公积金贷款买房的注意事项
　　1、按照银行规定须向银行交纳银行卡、折年费或小额账户管理费的，借款人应保证还款卡(折)内余额足以偿还当月贷款月供，以免由于卡(折)余额不足而造成贷款逾期。
　　2、应按照借款合同约定，在每月的还款日前足额将当月的应还款存入还款账户内。
　　3、对于提前还贷的申请，分以下几种情况：
　　(1)若是采用等额月均还款或等额本金还款方式的借款人且贷款发放银行为交通银行、农业银行、中国银行、工商银行的，借款人本人应避开还款日及前后各三个工作日，持本人身份证及复印件、借款合同到贷款业务部门办理提前还款手续，此时，必须注意贷款处于逾期状态无法办理提前还款业务。
　　(2)采用等额月均还款或等额本金还款方式的借款人申请提前还款、且贷款发放银行为建设银行的，可直接到贷款发放银行办理提前还款手续。
　　(3)采用自由还款方式的借款人调整月还款额或申请提前还清贷款的，可按照北京住房公积金管理中心《自由还款操作手册》办理相关手续。
　　二套房公积金贷款利率
　　第二套房公积金贷款利率是多少
　　1、贷款期限在5年(含)以内的住房公积金个人贷款利率为2.75%;5年以上的贷款利率为3.25%;第二套住房的贷款利率为基准利率的1.1倍。
　　2、举个实例：小张在北京有一套房产，购买二套住宅时，公积金贷款的利率为基准利率3.25%的1.1倍，即为3.575%;商业贷款的利率为基准利率4.9%的1.1倍，即为5.39%。
二套房贷的贷款利率的调整，第一套房贷利率基础上享受八五折。而第二套房的利率一般上浮10%，而且首付成数也相对较高。二套房的贷款利率调整可以有效的降低银行信贷风险。可以降低房地产价格的涨幅。
　　二套房贷款利率计算公式
　　1、以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
　　2、逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
①计息期为整年(月)的，计息公式为：利息=本金×年(月)数×年(月)利率;
②计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：利息=本金×年(月)数×年(月)利率 本金×零头天数×日利率;
③同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：利息=本金×实际天数×日利率
　　3、这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

二套房商业贷款的注意事项

　　1、房屋所在地点，价格，面积等。地处偏远，价格低廉，面积小的房子，可以获得更低的贷款额度，或者根本就没有贷款。
　　2、房屋的年龄。目前，不少银行对二手房的年限进行了审查，对房屋年限的要求越来越高，对房屋年限的要求也越来越高。
　　3、借款人年龄，个人资信状况，偿还贷款的能力等。年龄愈大，资信愈差，还款能力愈差，则会被扣减或取消。
　　4、住房抵押贷款。而购买二套以上房子的人，则会被扣减，甚至被取消。
　　5、放款人若为非本地户籍，放款金额也会相应减少。因此，在正式签订合同之前，购房人应该带着卖方的产权证复印件、本人的收入证明等资料到银行进行详细的咨询，做到心里有谱，然后才签订合同。
　　6、信用状况不佳无疑会影响到申请贷款。通常来说，如果在个人的信用档案中出现三次或六次的逾期，那么很可能会被拒绝。信用卡，住房贷款，车贷，一旦有拖欠，就会被列入你的个人信用报告。买房人可以在中国人民银行的个人信用信息网站上查询有关信用信息，但是这些信息只供大家参考，真正申请到贷款时，还是要根据银行的实际信息来决定。
　　7、通常有两种偿还方法，一种是等额本息，一种是等额本息。买房人在决定偿还方法时，应以其对将来所得的期望和资产处理计划为准。